פסק-דין בתיק תא"ח 42952-10-10

תביעות כספיות הדדיות על רקע הסכם שכירות דירה בשד' קיי 9א בנהריה הידועה גם כחלק מחלקה 224 בגוש 18175. החזקה במושכר הוחזרה לתובעים במרץ 2011 על פי הסכמה שהושגה במהלך דיון בתביעה לפינוי מושכר שהגישו התובעים. במסגרת ההסכמות שהושגו סוכם כי יוגשו טיעוני הצדדים בכתב לעניין התביעות הכספיות ההדדיות ויינתן פס"ד על סמך כתבי הטיעונים, ללא צורך בחקירות נוספות.

עמדת התובעים:

התובעים הם בעלי הזכויות של מבנה דו משפחתי צמוד קרקע ובו שתי דירות בשני מפלסים. קומת הקרקע הושכרה לנתבעת על פי הסכם שכירות מיום 13.6.06 לתקופה של שנה. דמי השכירות החודשיים נקבעו לסך של 1,400 ש"ח. מטרת השכירות הוגדרה לצורכי מגורי הנתבעת בלבד. הנתבעת קיבלה על עצמה שלא לבצע שינויים בנכס ללא קבלת הסכמת התובעים בכתב, לא להרשות שימוש במושכר לצד ג' כלשהו, למסור שיק ביטחון ע"ס 5,000 ש"ח בצירוף ערבות של שני ערבים להבטחת קיום תנאי השכירות. נכללה תניה לפיה כל אחד מן הצדדים רשאי להביא לסיום יחסי השכירות בכפוף למתן הודעה מראש של 60 ימים. הוסכם על תשלום של 200 ש"ח עבור כל יום של איחור בפינוי המושכר עם תום תקופת השכירות. עוד הוסכם כי בגין הפרה של תנאי ההסכם ישולם פיצוי בסך 400$ כשוויים בשקלים לצד הנפגע.

הנתבעת הפרה את תנאי ההסכם כבר במהלך שנת השכירות הראשונה. בתאריך 25.2.07 או בסמוך לכך נשלח אל הנתבעת מכתב התראה בעניין זה שבמסגרתו פורטו הפרות ההסכם מצד הנתבעת: הכנסת שותף לנכס ללא רשות, לא נמסר שיק ביטחון ע"ס 5,000 ש"ח בחתימת שני ערבים, אי עמידה בתשלום דמי שכירות, לא שולמו דמי ארנונה כסדר לעיריית נהריה, בוצעו שינויים במערכת החשמל ללא רשות.

הנתבעת דחתה את טענות התובעים מחד גיסא ומאידך גיסא לא נענתה לפניותיהם להסדיר את המשך מערכת היחסים החוזית בהסכם חדש.

בלית ברירה נאלצו התובעים להשלים עם מצב דברים זה ולהשלים אף עם הארכת השכירות החוזית על פי הסכמה שבעל-פה לתקופות נוספות עד ליום 13.6.10. באפריל 2010 ועל רקע הודעת התובעים לנתבעת כי הם מבקשים למכור את המושכר, הושגה הסכמת הנתבעת לפינוי המושכר עד לתאריך הנ"ל.  גם הסכמה זו הפרה הנתבעת.

בתאריך 21.7.10 או בסמוך לכך שלח ב"כ התובעים אל הנתבעת "הודעה על סיום תקופת השכירות ופינוי הנכס".  הדרישה לפינוי תוחמה בזמן, לא יאוחר מיום 1.10.10.

הנתבעת, באמצעות בא כוחה, דחתה את פניית התובעים במכתב תשובה מיום 26.7.10 באמצעות בא כוחה וטענה כי הסכם השכירות בין הצדדים עומד בתוקפו עד ל - 13.7.11. הנתבעת הוסיפה וטענה כי מספר חודשים קודם לכן קיבלה את הסכמת התובעים לבנות פרגולה בחצר והדרישה לפינוי הנכס זמן מועט לאחר קבלת ההסכמה הזו וההשקעה שהשקיעה בעקבותיה, נגועה בחוסר תום לב.  עוד העלתה טענה כי הוסכם בין הצדדים ליתן לה "זכות ראשונים" לרכישת הנכס וביקשה כי יוצג בפניה המחיר אותו מבקשים התובעים עבור מכירת הזכויות.

למרות שהתובעים שללו ושוללים מכל וכל את טענות הנתבעת כפי שהוצגו במכתב בא כוחה, נאותו התובעים לאפשר לנתבעת להציע הצעה לרכישת הנכס. הנתבעת חזרה בה והודיעה כי בכוונתה לפנות את המושכר  וכי היא פועלת למציאת נכס חילופי.

בעקבות זאת התקשרו התובעים בהסכם מכר עם צד ג' ומשביקשו להציג לרוכשים את הנכס ולאפשר למודד ולשמאי מטעמם לבחון את הממכר, נתקלו לפתע בסירוב הנתבעת ובן זוגה לאפשר ביקור כזה, התנהגות אשר גרמה לעיכוב בביצוע העסקה שכן הרוכשים לא יכולים היו לקבל הלוואה מובטחת במשכנתא ללא חוות דעת שמאי וממילא לא יכולים היו התובעים לקבל את התמורה המגיעה.

בתאריך 19.9.10 חזרו התובעים ודרשו, באמצעות באת כוחם, כי החזקה במושכר תוחזר לא יאוחר מ - 30.9.10. לפניה זו השיבה הנתבעת במכתב בא כוחה מיום 3.10.10 והלינה על כך שתגובת התובעים למכתב הנתבעת מיום 26.7.10, שבו הציגה את טענותיה כלפי דרישת הפינוי מיום 21.7.10, לא זכה למענה אלא לאחר כחודשיים, דהיינו בסמוך למועד אשר הוצב על ידי התובעים לצורך החזרת החזקה. בתקופת הביניים התנהלו מגעים בין הצדדים בעניין האפשרות לרכישת הזכויות בנכס על ידי הנתבעת, אשר לא צלחו. פרק הזמן שנותר הינו קצר מאוד ואיננו סביר. ב"כ הנתבעת מציין כי בכל מקרה הנתבעת זקוקה לפרק זמן שבין 6-8 חודשים על מנת לפנות את המושכר ובכל מקרה פינוי המושכר על סמך דרישת התובעים טרם סיום התקופה החוזית, כרוך בזכות הנתבעת לקבלת פיצוי מן התובעים.

התובעים גורסים כי יש לדחות את כל טענות הנתבעת שכן זכאים היו לדרוש החזרת החזקה במושכר לידיהם עם תום התקופה הנקובה במכתב בא כוחם אל הנתבעת, הן על סמך הפרות שיטתיות ונמשכות של ההסכם על ידי הנתבעת ובהסתמך על סעיף 15   להסכם השכירות והן מכוח הוראת סעיף 20 להסכם שעניינו זכות כל צד להביא לסיום החוזה על ידי מתן הודעה של 60 ימים מראש.

לעניין הפרות ההסכם מצד הנתבעת מוסיפים וטוענים התובעים כי התברר להם בשלב מאוחר שהנתבעת מנהלת במושכר פעוטון בניגוד לתנאי ההסכם שבין הצדדים והראיה לכך משחקי הילדים בחצר ומיטות ילדים שנצפו במושכר כאשר לנתבעת אין ילדים. זאת בנוסף לפרגולה שבנתה הנתבעת בחצר ללא הסכמת התובעים.

הנתבעת הזניחה את תחזוקת המושכר אשר עובר לחתימה על הסכם השכירות שופץ בהשקעה נרחבת, החצר טופחה והיו נטועים בה עצי פרי ונוי. הנתבעת ובן זוגה עשו בנכס כבשלהם ולא אפשרו לשוכר אחר במפלס העליון גישה למחסן שהיה אמור להיות בשימושו, ביצעה שינויים במערכת החשמל והתקינה 2 מזגנים ללא הסכמת התובעים ולא עמדה בתשלומי הארנונה לעיריית נהריה. בנוסף לכך הרשתה לעצמה לקזז מדמי השכירות סכום מסוים כנגד תיקונים במערכת החשמל וללא הצדקה כדין.

אשר להיקף הנזק - כתוצאה מסירובה של הנתבעת לעגן את תנאי הארכת השכירות בהסכם בכתב, לאחר תום תקופת השכירות החוזית הראשונה, גרמה לתובעים הפסד ממון שכן נמנע מן התובעים לקבל דמי שכירות ראויים בהתאמה למצב השוק. מכיוון שמן הנתונים אשר מוסרת הנתבעת עצמה עולה כי דמי שכירות אשר ניתן לקבל ממושכר מן הסוג הנדון עולים לסך של 2,600 ש"ח/חודש, זכאים היו התובעים למעשה לדרוש את ההפרש בין המחיר הזה לבין המחיר שקיבלו מן הנתבעת. למרות זאת מעמידים הם את דרישתם הכספים בגזרה זו על תמורה נמוכה ביחס - 10% תוספת לשנת 2008, 8% תוספת לשנת 2009, 8% תוספת לשנת 2010 ובסך הכל מסתכמת הדרישה הכספית בעניין זה לסכום של 6,152 ש"ח.

שיעור התשלום המגיע בגין איחור בפינוי המושכר החל מיום 1.10.10 ועד למועד הפינוי בפועל עומד ע"ס 33,200 ש"ח לפי חישוב של 200 ש"ח ליום במכפלת 166 ימי איחור ולכך יש להוסיף סך 400$ כשוויים בשקלים על סמך ההסכמה אשר עוגנה בסעיף 21 להסכם השכירות לתשלום פיצוי בגין הפרת הסכם.

התובעים גורסים כי לאותה תוצאה כספית ניתן להגיע בין אם דרישת הפינוי מעוגנת בהפרת ההסכם ובין אם דרישת הפינוי מעוגנת בזכות כל צד להביא יחסי השכירות לכלל סיום על ידי מתן הודעה של 60 ימים מראש.

מכיוון שהנתבעת הזניחה את תחזוקת המושכר וממקום מטופח הפך הנכס לסביבה מוזנחת כאשר בחצר הונחה פסולת רבה ונוצרו מפגעים סביבתיים כתוצאה מהחזקת בעלי חיים בתנאים ירודים לאחר שנחסמה החצר באמצעות בניית גדר ללא רשות, ירד ערכו של הנכס בסכום שאיננו פחות מ- 20,000 ש"ח וגם בגין נזק זה זכאים התובעים לפיצוי.

בתגובה לכתב טענות הנתבעת הוסיפו התובעים ודרשו דמי שכירות לחודש פברואר 2011 ומחצית חודש מרץ לפי חישוב של 1,400 ש"ח/חודש. זאת על יסוד הודאת הנתבעת, באמצעות בא כוחה, בחוב דמי שכירות לתקופה זו.